80米住宅“限高令”密集出台专家：未来低密、小高层住宅将成为市场主流

\u003cdiv class=\"rich_media_content\"\u003e\u003cp\u003e每经记者：陈荣浩每经编辑：陈梦妤\u003c/p\u003e\u003cp\u003e近期，多地密集出台住宅“限高令”。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，今年5月1日，住建部新版《住宅项目规范》正式实施，备受关注的“限高”政策悄然落地。新建住宅建筑高度原则上不得超过80米（主要针对高层Ⅱ类住宅），按常规3米每层计算，约等于26层。\u003c/p\u003e\n\u003cp class=\"imgswarp\"\u003e\u003cspan class=\"imgsBox\" contenteditable=\"false\" style=\"display: block; margin: 0 auto; text-align: center\"\u003e\u003c!--IMG_0--\u003e\u003c/span\u003e\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e超高层住宅曾经是国内多个城市的“天际线符号”，在南方及中西部重点城市尤为集中。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e12月10日，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受每经记者微信采访时表示，各地“限高令”的出台与高层住宅火灾风险有直接关系。目前国内主流消防云梯救援高度集中在30—50米，少数特种云梯能达到80米以上，但尚未普及。超高层住宅一旦发生火灾，从接到火警到现场布置好救援设备，（相比普通住宅）需要更长时间，各地“限高”政策可能更多是基于对超高层住宅的风险考量。\u003c!--AI_AD_1000--\u003e\u003c!--MID_AD_0--\u003e\u003c!--EOP_0--\u003e\u003c/p\u003e\u003c!--PARAGRAPH_0--\u003e\n\u003ch2\u003e\u003c!--HPOS_0--\u003e\n\u003cstrong\u003e超高层住宅时代终结\u003c/strong\u003e\u003cstrong\u003e？\u003c/strong\u003e\n\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e每经记者注意到，过去几年，超高层住宅在国内呈现加速增长态势。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e公开资料显示，截至去年11月，全国有高层民用建筑100多万栋，超高层建筑（超过100米的建筑）5000余栋，总量居世界第一。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e贝壳研究院2020年的《超高层住宅“画像”》也可作为参考，重庆、武汉、成都、西安、长沙等超高层住宅小区数量位居前列。重庆以2200多栋排名首位，武汉以近1500栋排名第二。一线城市中，深圳超高层住宅最多，拥有近290座200米以上高楼。\u003c!--MID_AD_1--\u003e\u003c!--EOP_1--\u003e\u003c/p\u003e\u003c!--PARAGRAPH_1--\u003e\n\u003cp\u003e比如，2024年入市的深业世纪山谷，住宅楼宇达到69层，高度达247米，单价超过9万元/平方米；2023年入市的绿景白石洲一期推出3栋74层超高层住宅，高度达243米；2021年开盘的加福华尔登府邸，建筑总高度达到239米。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e广州的超高层住宅项目也数量可观。据广州本地媒体报道，最近五年间，广州楼高40层及以上的新房住宅项目有40多个，近十年来推出的超百米超高层新房住宅项目超过100个。建筑高度达200米的居住项目在越秀、荔湾等区随处可见。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e“建筑高度超过80米的住宅项目，应严格按照规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见。”深圳在今年10月发布的新规中如此表示。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e但超高层住宅的问题远不止消防安全。上海易居房地产研究院副院长严跃进提到，超高层住宅的风险呈现“高度正相关”特征：救援高度受限，疏散时间过长，100米以上建筑疏散至地面需30分钟以上，易造成踩踏或窒息风险。此外，超高层住宅还面临维护成本高企的问题，以及高空坠物、燃气泄漏、电梯故障等风险。\u003c!--MID_AD_2--\u003e\u003c!--EOP_2--\u003e\u003c/p\u003e\u003c!--PARAGRAPH_2--\u003e\n\u003cp\u003e不过，每经记者注意到，新规的落地也并非一刀切。比如北京采用“缓冲期+刚性标准”的执行模式，给予2025年5月1日前取得用地批准的项目两年过渡期，至2027年5月1日前未取得规划许可证的项目，需严格按照80米限高执行；深圳则规定政策发布前已完成规划审批的项目，可按原规划实施。\u003c!--MID_AD_3--\u003e\u003c!--EOP_3--\u003e\u003c/p\u003e\u003c!--PARAGRAPH_3--\u003e\n\u003ch2\u003e\u003c!--HPOS_1--\u003e\u003cstrong\u003e\u003c!--AIPOS_0--\u003e从拼层数到拼品质\u003c/strong\u003e\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e“当前政策通过限高80米、容积率控制、消防审查等手段，引导市场从‘规模竞争’转向‘品质竞争’，未来低密、小高层住宅将成为市场主流。”严跃进向每经记者分析称。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e而随着房子高度受到限制，对开发商的操盘能力也有了更高的要求。过去，开发商通过提高容积率、建造超高层来最大化土地收益。如今，容积率上限被严格控制在3.1，建筑高度不超过80米，这意味着可售面积大幅减少。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e每经记者注意到，今年8月，招商蛇口与华润置地联合体以86.4亿元拿下深圳宝安中心区地块，建筑最高高度被精准地设定在79.95米。按住宅层高不低于3米计算，预计该项目建成后的总层高不会超过26层。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e在谢逸枫看来，各地住宅“限高令”的出台，对楼市整体影响有限。政策最直接的影响，是开发商以后申报超高层建筑可能难度更大了，这就要求开发商打破过往“用高楼层换开发收益”的思维，未来开发的项目预计会以中高楼层为主。除了走品质路线，提升产品附加值和使用率，可能是多数开发商的共同选择。\u003c!--MID_AD_4--\u003e\u003c!--EOP_4--\u003e\u003c/p\u003e\u003c!--PARAGRAPH_4--\u003e\n\u003cp\u003e与此同时，部分城市土地出让低密化的趋势已愈发明显。\u003c/p\u003e\n\u003cp class=\"imgswarp\"\u003e\u003cspan class=\"imgsBox\" contenteditable=\"false\" style=\"display: block; margin: 0 auto; text-align: center\"\u003e\u003c!--IMG_1--\u003e来源：土拍网\u003c/span\u003e\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e以苏州为例，11月苏州市区挂牌的6宗宅地，供应占地面积17.03万平方米，起拍总价33.81亿元，容积率普遍较低，仅在1.02~1.6区间。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e在严跃进看来，随着各地“限高”政策的出台，未来超高层住宅的供应将明显减少，而低密、小高层住宅的供应将增加，这也要求开发商更注重低密度、高得房率的产品设计，调整开发策略，适应政策要求。\u003c/p\u003e\n\u003cp class=\"nbd-mzsm\" style=\"color: red; font-size: 18px; line-height: 1.6; margin-bottom: 15px\"\u003e免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。\u003c/p\u003e\n\n\u003cp\u003e每日经济新闻\u003c/p\u003e\u003cstyle\u003e.rich_media_content{--news-tabel-th-night-color: #444444;--news-font-day-color: #333;--news-font-night-color: #d9d9d9;--news-bottom-distance: 22px}.rich_media_content p:not([data-exeditor-arbitrary-box=image-box]){letter-spacing:.5px;line-height:30px;margin-bottom:var(--news-bottom-distance);word-wrap:break-word}.rich_media_content .qn-editor-copy p:not([data-exeditor-arbitrary-box=image-box]){letter-spacing:unset;line-height:unset;margin-bottom:unset;word-wrap:unset}.rich_media_content{color:var(--news-font-day-color);font-size:18px}@media(prefers-color-scheme:dark){body:not([data-weui-theme=light]):not([dark-mode-disable=true]) .rich_media_content p:not([data-exeditor-arbitrary-box=image-box]){letter-spacing:.5px;line-height:30px;margin-bottom:var(--news-bottom-distance);word-wrap:break-word}body:not([data-weui-theme=light]):not([dark-mode-disable=true]) .rich_media_content .qn-editor-copy p:not([data-exeditor-arbitrary-box=image-box]):not(.qn-editor-copy){letter-spacing:unset;line-height:unset;margin-bottom:unset;word-wrap:unset}body:not([data-weui-theme=light]):not([dark-mode-disable=true]) .rich_media_content{color:var(--news-font-night-color)}}.data_color_scheme_dark .rich_media_content p:not([data-exeditor-arbitrary-box=image-box]){letter-spacing:.5px;line-height:30px;margin-bottom:var(--news-bottom-distance);word-wrap:break-word}.data_color_scheme_dark .rich_media_content .qn-editor-copy p:not([data-exeditor-arbitrary-box=image-box]){letter-spacing:unset;line-height:unset;margin-bottom:unset;word-wrap:unset}.data_color_scheme_dark .rich_media_content{color:var(--news-font-night-color)}.data_color_scheme_dark .rich_media_content{font-size:18px}.rich_media_content p[data-exeditor-arbitrary-box=image-box]{margin-bottom:11px}.rich_media_content\u003ediv:not(.qnt-video),.rich_media_content\u003esection{margin-bottom:var(--news-bottom-distance)}.rich_media_content hr{margin-bottom:var(--news-bottom-distance)}.rich_media_content .link_list{margin:0;margin-top:20px;min-height:0!important}.rich_media_content blockquote{background:#f9f9f9;border-left:6px solid #ccc;margin:1.5em 10px;padding:.5em 10px}.rich_media_content blockquote p{margin-bottom:0!important}.data_color_scheme_dark .rich_media_content blockquote{background:#323232}@media(prefers-color-scheme:dark){body:not([data-weui-theme=light]):not([dark-mode-disable=true]) .rich_media_content blockquote{background:#323232}}.rich_media_content ol[data-ex-list]{--ol-start: 1;--ol-list-style-type: decimal;list-style-type:none;counter-reset:olCounter calc(var(--ol-start,1) - 1);position:relative}.rich_media_content ol[data-ex-list]\u003eli\u003e:first-child::before{content:counter(olCounter,var(--ol-list-style-type)) '. 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新华全媒头条丨历史上第一次，AI成为裁员公开理由

80米住宅“限高令”密集出台 专家：未来低密、小高层住宅将成为市场主流

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